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14 de Agosto de 2022

A fiança prestada em contrato de locação e as consequências da exoneração do fiador

Sergio Eduardo Martinez, Advogado
há 3 anos


Sérgio Eduardo Martinez

Advogado. Sócio de Martinez Advocacia. Especialista em Direito Imobiliário pela Universidade do Rio dos Sinos – Unisinos. Membro do Instituto Brasileiro de Direito Imobiliário – IBRADIM.

Recentemente, o Superior Tribunal de Justiça, através da 3ª Turma no julgamento do Recurso Especial nº 1.798.924 – RS, examinou e definiu importante questão sobre os efeitos e prazos da exoneração da fiança em contrato de locação de imóveis.

É que existe previsão na Lei de Locações (Lei 8.245/91) de que o fiador poderá comunicar o locador da intenção de desoneração da fiança prestada sem prazo determinado (normalmente a obrigação se estende até a devolução do imóvel), desde que comunique por escrito a intenção de não permanecer obrigado pelo contrato e, após 120 dias da comunicação, estará liberado de responder por quaisquer obrigações pendentes surgidas daquela locação.

Embora esteja claro na norma legal do art. 40, X da Lei de Locações (Lei 8.245/91), que tal desoneração pode ser realizada apenas após o prazo contratual previsto (quando então passa a ser chamada a locação por prazo indeterminado), haviam dúvidas sobre o início do prazo de 120 dias, a saber: (i) realizada a notificação durante o prazo contratual e antes de 120 dias do seu término, a desoneração se daria da data final do contrato e; (ii) embora realizada a notificação durante o prazo contratual, o início do prazo de 120 dias será apenas ao final do prazo da locação.

E com acerto, pensamos, prevaleceu a interpretação mais justa, assim definindo a questão o Ministro Paulo de Tarso Sanseverino: “notificado o locador ainda no período determinado da locação acerca da pretensão de exoneração dos fiadores, os efeitos desta exoneração somente serão produzidos após o prazo de 120 dias da data em que se tornou indeterminado o contrato de locação, e não da notificação.”

Em outras palavras, o fiador fica obrigado durante todo o prazo contratual da locação. Todavia, pode antecipar a desoneração, comunicando o locador durante o prazo de locação, quando imediatamente após esgotado o prazo contratual se iniciará o prazo de 120 dias para encerrar a obrigação.

Ficam, assim, as partes envolvidas no ajuste de locação, seguras do prazo e extensão da obrigação de fiança. Em regra a fiança se estende até a entrega das chaves, mas pode ser limitada a 120 dias após o término do prazo da locação.

É verdade que a fiança permite limitações de prazo, determinadas obrigações ou valores. Todavia, não é usual a aceitação de tais limitações em contratos de locação pelo locador, pois tornam a garantia desinteressante.

Assim, estabelecida essa interpretação da forma, prazos e aplicação da desoneração da fiança, com regra clara e previsível, ficam os contratantes cientes dos riscos, vantagens e desvantagens da fiança prestada em contrato de locação.

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