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17 de Outubro de 2017

A formação do Ponto Comercial e o direito de indenização

Sergio Eduardo Martinez, Advogado
ano passado

Uma questão interessante nas locações não residenciais, costumeiramente chamadas de locações comerciais, é relativa ao eventual direito de indenização pela formação do ponto comercial no momento do desfazimento da relação locatícia.

Cumpre, em primeiro lugar, trazer o conceito de fundo de comércio para melhor situar a questão.

Segundo Maria Helena Diniz, o fundo de comércio é:

“1. Conjunto patrimonial organicamente agrupado para a produção, constituído de bens e serviços (René Savatier). Trata-se do ponto de estabelecimento comercial. 2. É uma propriedade incorpórea, consistente no direito à clientela que é vinculado ao imóvel pelos elementos destinados à sua exploração (Ripert). 3. Conjunto de direitos e de bens mobiliários (clientela, nome comercial, insígnia, patente de invenção, marca de fábrica, mercadorias etc.) pertencentes ao comerciante, que lhe possibilita realizar suas operações comerciais (Capitant). 4. Patrimônio que se cria e se incorpora ao estabelecimento com fins lucrativos, pela influência de múltiplos fatores, tais como a criatividade no atendimento da clientela, de forma a ampliá-la ou selecioná-la, já que é o elemento preponderante no sucesso do ramo explorado.” [Dicionário Jurídico. Ed. Saraiva, vol. 2, p. 623].

É semelhante a lição de Rubens Requião que conceitua fundo de comércio:

“O fundo de comércio ou estabelecimento comercial é o instrumento da atividade do empresário. Com ele o empresário comercial aparelha-se para exercer sua atividade. Forma o fundo de comércio a base física da empresa, constituindo um instrumento da atividade empresarial. [...] Compõe-se o estabelecimento de elementos corpóreos e incorpóreos, que o empresário comercial une para o exercício de sua atividade”.[Curso de direito comercial, vol. 1. São Paulo: Saraiva, 2009, p. 290.]

Em resumo, pode-se afirmar que o fundo de comércio, ou estabelecimento empresarial é a universalidade de bens, que podem ser materiais ou imateriais e que desenvolvem a atividade empresarial.

Então, o fundo de comércio integra ou se confunde com o ponto comercial que vincula o empresário e a sua atividade aos seus clientes em determinada localização geográfica e que se estabelece ao longo do tempo.

Exatamente por esse motivo que a locação não residencial (ou comercial) e regida pela Lei 8.245/91 é protegida pelo legislador em razão das peculiaridades que apresenta, permitindo ao locatário o direito à renovação contratual não residencial independente da vontade do locador, desde que cumpra certos requisitos. Exige a lei em seu art. 51: (i) que o contrato tenha sido celebrado por escrito e com prazo determinado, (ii) que o prazo mínimo do contrato ou a soma dos prazos ininterruptos dos contratos escritos seja de cinco anos e (iii) que o locatário esteja explorando o mesmo ramo de comércio pelo prazo mínimo e ininterrupto de três anos.

Para o exercício do direito de indenização do ponto comercial, a lei prevê alguns requisitos, a saber: “O locatário terá direito a indenização para ressarcimento dos prejuízos e dos lucros cessantes que tiver que arcar com a mudança, perda do lugar e desvalorização do fundo de comércio, se a renovação não ocorrer em razão de proposta de terceiro, em melhores condições, ou se o locador, no prazo de três meses da entrega do imóvel, não der o destino alegado ou não iniciar as obras determinadas pelo Poder Público ou que declarou pretender realizar."(artigo 52, parágrafo 3º, da Lei nº 8.245/91).

Portanto, a lei expressamente prevê duas únicas hipóteses que justificam a indenização pelo ponto comercial formado na ocasião da desocupação do imóvel: (i) não renovação judicial da locação em razão de proposta melhor de terceiro comprovadamente formalizada e; (ii) retomada em razão de inverídica alegação de necessidade do imóvel ou realização de obra ou reforma determinada pelo Poder Público.

Não é admitido, porém, o direito a indenização se a relação contratual permanecer em vigor, após o prazo contratual estipulado, e o locatário não atender ou não exercer o seu direito à renovação contratual no prazo e na forma legais (artigos 51 e 71 da Lei nº 8.245/91), sujeitando-se ao exercício do direito de retomada pelo locador, sendo este absolutamente legal e assim interpretado por julgados do Superior Tribunal de Justiça:

"LOCAÇÃO. RECURSO ESPECIAL. POSTO DE COMBUSTÍVEIS. CONTRATO LOCATÍCIO COMERCIAL FIXADO POR PRAZO INDETERMINADO. AUSÊNCIA DE PEDIDO DE RENOVATÓRIO. NÃO PREENCHIDOS OS REQUISITOS DOS ARTS. 51 E 52, 3o. DA LEI DO INQUILINATO. RETOMADA DO IMÓVEL NO EXERCÍCIO REGULAR DO DIREITO DE PROPRIEDADE. INCABÍVEL A INDENIZAÇÃO PELO FUNDO DE COMÉRCIO. RECURSO ESPECIAL PROVIDO. I. O contrato de locação celerado entre a distribuidora de combustíveis e o revendedor varejista se submete às regras dispostas na Lei do Inquilinato. Precedentes do STJ. II. O ressarcimento do fundo de comércio é obrigatório apenas na hipótese de a locação não residencial, por prazo determinado, deixar de ser renovada por qualquer das razões previstas no 3o. Do art. 52 da Lei 8.245/91; impõe-se o dever indenizatório tão-somente ao locador que age com má-fé ou desídia. III. No caso dos autos, não se tratando de locação passível de renovação compulsória, uma vez que o contrato de locação comercial foi firmado com prazo indeterminado, e não havendo nos autos sequer notícia de pleito renovatório, incabível a indenização do fundo de comércio, consoante os rígidos contornos traçados na Lei 8.245/91. IV. O dever jurídico de indenizar o locatário pelo fundo de comércio decorre de norma especial integrante do sub-sistema jus-locatício, e não de previsão do Direito Civil comum (enriquecimento sem causa às expensas de outrem). V. O fundamento do aresto recorrido de que a indenização do fundo de comércio não se relaciona com a ausência de renovação do contrato locatício é contraditório, posto que, nos termos da legislação de regência o ressarcimento está intrinsecamente ligado ao direito de renovar a locação. Ademais, foi consignado pelo Juízo a quo que a conduta imputada à distribuidora de combustíveis não pode ser considerada como lesiva ou abusiva. VI. Recurso Especial provido para afastar a indenização do fundo de comércio."(REsp 1060300/PR, Rel. Ministra Laurita Vaz, Rel. P/ Acórdão Min. Gilson Dipp, Quinta Turma, julgado em 2/8/2011, DJe 20/9/2011.)

"RECURSO ESPECIAL. DIREITO PROCESSUAL CIVIL. DIREITO CIVIL. LOCAÇÃO. INDENIZAÇÃO PELO PONTO COMERCIAL. EXECUÇÃO EM AÇÃO RENOVATÓRIA. PENHORA SOBRE DIREITOS. 1."O locatário terá direito a indenização para ressarcimento dos prejuízos e dos lucros cessantes que tiver que arcar com a mudança, perda do lugar e desvalorização do fundo de comércio, se a renovação não ocorrer em razão de proposta de terceiro, em melhores condições, ou se o locador, no prazo de três meses da entrega do imóvel, não der o destino alegado ou não iniciar as obras determinadas pelo Poder Público ou que declarou pretender realizar." (artigo 52, parágrafo 3º, da Lei nº 8.245/91). 2. O artigo 52, parágrafo 3º, da Lei do Inquilinato busca evitar a retomada insincera, assegurando ao locatário o direito de vir a ser ressarcido pelos danos causados pelo locador que se utiliza indevidamente da prerrogativa legal, empregando-a como subterfúgio especulativo, conferindo destinação diversa da declarada ou, ainda, quedando-se inerte pelo prazo de três meses contados da entrega do imóvel. 3. O não preenchimento, in totum, dos requisitos legais hábeis a determinar a renovação do contrato importa na exclusão da responsabilidade indenizatória, sendo induvidoso que, em hipóteses tais, a retomada do imóvel, ainda que imotivada, substancia exercício regular de direito inerente à propriedade do locador. 4. Quando se admitisse possuir conteúdo econômico próprio e disponível, a eventual indenização a ser paga pelo locador ao locatário, pela perda do ponto comercial na rescisão do contrato de locação, não é direito passível de penhora por faltar-lhe os requisitos de certeza, liquidez e exigibilidade (artigo 655, inciso X, do Código de Processo Civil. 5. Recurso improvido."(REsp 141.576/SP, Rel. Min. Hamilton Carvalhido, Sexta Turma, julgado em 21/8/2003, DJ 22/9/2003, p. 392.)

"CIVIL. LOCAÇÃO NÃO RESIDENCIAL. CONTRATO POR PRAZO INDETERMINADO. FUNDO DE COMÉRCIO. PRETENSÃO DE INDENIZAÇÃO. IMPROCEDÊNCIA. LEI Nº 8.245/91. ART. 52, 3º. - Pela compreensão sistemática dos arts. 51 e 52, 3º, da Lei do Inquilinato - Lei nº 8.245/91 -, não é devida a indenização a título de perda do fundo de comércio na hipótese de rescisão unilateral de contrato de locação não residencial por prazo indeterminado, sem pleito de renovação. - Recurso especial conhecido e provido."(REsp 282.473/BA, Rel. Min. Vicente Leal, Sexta Turma, julgado em 27/8/2002, DJ 16/9/2002, p. 236.)

Na mesma linha de pensamento o Egr. Tribunal de Justiça do Estado do Rio Grande do Sul:

“AÇÃO DE INDENIZAÇÃO. CONTRATO DE LOCAÇÃO. CASO CONCRETO. MATÉRIA DE FATO. FUNDO DE COMÉRCIO. NÃO PREENCHIMENTO DOS PRESSUPOSTOS LEGAIS PARA INDENIZAÇÃO POR PONTO COMERCIAL. Os contratos por tempo indeterminado não geram direito à indenização pelo fundo de comércio, conforme disposto na Lei n. 8.245/91. Entendimento consolidado pelo STJ. Apelo desprovido.” (Apelação Cível Nº 70059093229, Décima Quinta Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Vicente Barrôco de Vasconcellos, Julgado em 02/07/2014)

“APELAÇÃO CÍVEL. LOCAÇÃO. AÇÃO DE DESPEJO POR DENÚNCIA VAZIA. CERCEAMENTO DE DEFESA. INDENIZAÇÃO PELO FUNDO DE COMÉRCIO E RETENÇÃO POR BENFEITORIAS. AFASTADAS. I. Preliminar de cerceamento de defesa afastada. II. Tratando-se de contrato por prazo indeterminado, é perfeitamente possível a resilição por uma das partes, obedecida a disposição prevista no art. 57 da Lei nº 8.245 /91. III. A locação, no caso em tela, está submetida aos preceitos da Lei 8.245 /91, e não aos da Lei de Luvas. Sendo assim, impossível a indenização pelo fundo de comércio. IV. Contrato de locação celebrado veda expressamente a realização de benfeitorias sem o prévio e escrito consentimento do locador. Incabível o direito de indenização e de retenção. V. Litigância de má-fé. Descabe sua aplicação aos apelantes, pois não há, no caso concreto, qualquer atitude desleal ou desonesta, não sendo o caso, portanto, de incidência da regra dos arts. 17 e 18, do CPC. VI. Sentença e sucumbência mantidas. NEGARAM PROVIMENTO AO APELO. UNÂNIME.” (Apelação Cível Nº 70048802383, Décima Sexta Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Ergio Roque Menine, Julgado em 23/05/2013)

Portanto, pode-se concluir que são limitadas e restritas as causas justificadoras de qualquer prejuízo causado pelo desfazimento do contrato de locação de imóvel não residencial.

1 Comentário

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Olá, boa tarde.

Tenho uma dúvida na seguinte situação: Meu pai tem um imóvel que está locado para uma loja que vende doces, balas e embalagens. O dono da loja vem dizendo que deseja romper o contrato em virtude do alto valor do aluguel.

Se não houver a renovação e a loja de doces desocupar o imóvel, pode o meu pai abrir ele mesmo, como dono, uma loja pra vender o mesmo tipo de produto que o ocupante anterior, já que nesse caso uma possível rescisão seria feita em comum acordo? continuar lendo