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23 de Agosto de 2017

As locações de imóveis utilizados por hospitais, unidades sanitárias oficiais, asilos, estabelecimentos de saúde e de ensino e entidades religiosas

Sergio Eduardo Martinez, Advogado
há 2 anos

A Lei do Inquilinato permite, nas locações não residenciais, que expirado o prazo contratual, seja o locatário notificado para desocupar o imóvel independente de qualquer motivação ou justificação, concedendo-lhe o prazo de 30 (trinta) dias.

Todavia, existem determinadas locações que receberam tratamento diferenciado na lei de locações no que diz com as possibilidades de desfazimento dos contratos, em razão do interesse público das atividades desenvolvidas nos imóveis.

Assim prevê o artigo 53 da Lei de Locações, onde estabelece que nas locações de imóveis utilizados por hospitais, unidades sanitárias oficiais, asilos, estabelecimentos de saúde e de ensino autorizados e fiscalizados pelo Poder Público, bem como por entidades religiosas devidamente registradas, o contrato somente poderá ser rescindido:

a) mútuo acordo;

b) prática de infração legal ou contratual;

c) falta de pagamento do aluguel e demais encargos;

d) realização de reparações urgentes determinadas pelo Poder Público;

e) pedido do proprietário para demolição do imóvel locado, edificação, ou reforma que venha a resultar em aumento mínimo de cinqüenta por cento da área útil.

Todavia, recente decisão do Superior Tribunal de Justiça proferida no Recurso Especial nº 1.310.960/SP, sendo relator o Min. PAULO DE TARSO SANSEVERINO, decidiu restringir o alcance do referido dispositivo legal, entendendo que “não se estendendo as suas normas, por natureza restritiva do direito do locador, à locação de espaço voltado ao trato administrativo de estabelecimento de saúde.”.

A disputa judicial envolvia a locação de imóvel não residencial utilizado por hospital para a marcação de consultas e captação de clientela, não sendo está a atividade fim desenvolvida pelo estabelecimento de saúde, pois não envolvia o atendimento aos pacientes, exame clínicos ou laboratoriais, internações, cirurgias ou qualquer outra atividade principal desenvolvida.

E penso que agiu com absoluta justiça a decisão, pois não tem qualquer sentido a preservação de determinado benefício de exceção para restringir o direito do locador e manter a locação de imóvel utilizado para fins administrativos e burocráticos.

Esse tipo de locação foi tratado de forma privilegiada pelo legislador com vistas a preservação da atividade desenvolvida pelo locatário. Todavia, tal aplicação há de ser aplicada com restrições e somente quando o desfazimento da locação atingir o funcionamento da atividade fim desenvolvida pela locatária.

Sendo assim, o que importa para a compreensão da possibilidade de denúncia da locação vigente por prazo determinado não é apenas a qualificação do locatário, mas a própria utilização do imóvel locado.

A restrição ao direito do locador de desfazer o ajuste após o prazo contratado só possui aplicação quando o interesse coletivo sobrepujar-se, o que deve ser analisado com cuidado, evitando-se que determinadas locações sejam perpetuadas sem qualquer razão social relevante.

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