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17 de Outubro de 2017

A fiança em contrato de locação e a possibilidade de exoneração

Sergio Eduardo Martinez, Advogado
há 3 anos

A fiança é o ato pelo qual uma pessoa se obriga a cumprir uma obrigação assumida por outra pessoa (devedor), acaso esse não a cumpra (CCivil, art. 818). É a garantia mais utilizada nos contratos de locação de imóveis, embora a lei preveja outras como caução (de bens imóveis, móveis ou até três meses de aluguel), seguro fiança e títulos de capitalização (Lei nº 8.245/91, arts. 37 e 38).

O ato de prestar fiança em contrato de locação significa assumir, nas mesmas condições, as obrigações contratuais do locatário até a devolução do imóvel e responder, em caso de descumprimento do contrato, com todo o patrimônio e, inclusive, o imóvel residencial (Lei nº 8245/91, art. 82). Apesar de a lei permitir a limitação da garantia (CCivil, arts. 822 e 830), a grande maioria dos contratos abrange a responsabilidade integral por toda e qualquer dívida do devedor.

Trata-se de um ato de confiança prestado de forma gratuita em favor de alguém, por contrato, com consequências nem sempre compreendidas por aqueles que assumem tal responsabilidade.

Certamente a consequência mais importante é que o fiador poderá perder o próprio imóvel residencial para o pagamento da dívida decorrente do contrato de locação. Em regra, o bem de família ou imóvel onde reside a família não pode ser vendido para o pagamento de dívidas, salvo algumas exceções como é o caso da obrigação decorrente de contrato de locação (Lei nº 8.009/90, art. ). E o próprio devedor principal (locatário ou afiançado) não corre o mesmo risco, eis que o seu imóvel residencial está a salvo por não estar incluído nas exceções previstas em lei.

Outra consequência importante é que, salvo previsão contratual em contrário, o fiador permanecerá como garantidor das obrigações contratuais até a efetiva evolução do imóvel. Assim, se o contrato for estipulado por prazo de 1 (um) ano e o inquilino permanecer no imóvel, fica prorrogada a locação e, consequentemente, as obrigações decorrentes da fiança (Lei nº 8.245/91, art. 39).

Embora o Superior Tribunal de Justiça tenha editado a Súmula 214, segundo a qual o fiador na locação não responde por obrigações resultantes de aditamento ao qual não anuiu, o fato é que a prorrogação do contrato não pode ser interpretada como aditamento contratual, até porque independe de qualquer outra providência, bastando a permanência do inquilino. Cite-se, como exemplo desse entendimento no âmbito do STJ, o julgamento do EREsp 566633/CE pela 3ª Seção, conforme julgados: AgRg no AG 547987/Arnaldo Esteves, Ag 885584/Felix Fischer, REsp 821953/Paulo Gallotti, REsp 927456/Maria Thereza e REsp 618905/Paulo Gallotti.

Todavia, é permitido ao fiador pedir que seja liberado após o prazo fixado de duração do contrato (quando então passa a ser chamada a locação por prazo indeterminado) e limitar a duração ou permanência da obrigação. Essa intenção não precisa de qualquer justificativa. Assim, basta que o fiador comunique por escrito a intenção de não permanecer obrigado pelo contrato e, após 120 dias da comunicação, estará liberado de responder por quaisquer obrigações pendentes surgidas daquela locação.

Consideradas todas as consequências que podem resultar do ato de prestar fiança, a avaliação dos riscos e da conveniência desse compromisso é questão que deve ser sopesada em conjunto com a confiança indispensável atribuída ao beneficiário.

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