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14 de Dezembro de 2017

As reformas e obras em apartamentos e a NBR 16280 da ABNT

Sergio Eduardo Martinez, Advogado
há 3 anos

Nos últimos dias muito tem se falado sobre as novas exigências contidas em recente regra estabelecida pela Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT), em relação a reformas em apartamentos, casas, ou salas comerciais de prédios e condomínios.

Pois bem, a regulamentação consta da NBR 16280:2014, em vigor desde 18 de abril de 2014. Dentre várias questões introduzidas, talvez a mais polêmica seja a atribuição da responsabilidade estabelecida ao síndico (ou responsável legal nos termos ali utilizados) de autorizar ou não, as reformas propostas pelo condômino, em caso de vislumbrar riscos que a intervenção possa acarretar a edificação.

É verdade que a sujeição de determinas intervenções nos imóveis ao crivo de especificações técnicas e profissionais habilitados é medida altamente louvável e salutar, até para evitar riscos à segurança e saúde dos demais moradores e vizinhos. O problema não reside no propósito, mas na forma em que foi estabelecida a atribuição ao síndico da fiscalização e aprovação das obras e reformas, sem que este possua, na maior parte dos casos, qualquer conhecimento técnico.

Embora possa o síndico delegar a terceiros ou assumir pessoalmente os encargos e obrigações previstos, é fato que várias incumbências lhe foram atribuídas, como responsável legal da edificação para exercê-las antes da obra de reforma, durante e após a sua conclusão. Assim, sobrecarregam o referido administrador, com obrigações e encargos que ultrapassam aquelas que a lei ou a convenção lhe impõe.

Além disso, tal atribuição desborda da competência do síndico prevista em lei (art. 22 da Lei Federal nº 4.591/64). Da mesma forma, consta do art. da Constituição Federal, que estabelece os direitos fundamentais de todos os brasileiros, que: “II- ninguém será obrigado a fazer ou deixar de fazer alguma coisa senão em virtude de lei;”.

Obviamente, que a referida norma não é lei e, portanto, não é de observância obrigatória, sendo mera orientação naquilo que for objeto de sua regulamentação. Aliás, “cumpre também esclarecer que as normas da Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT) não têm poder vinculante, sendo meras balizadoras do labor pericial” (parte de voto no STJ – Superior Tribunal de Justiça – AgRg – Agravo Regimental em Recurso Especial nº 92.834/PR – Processo 2011/0212492-5 – Relator: Ministro Massami Uyeda – 17/04/2012).

Na realidade a atribuição da fiscalização de obras e reformas é competência do Município (art. 30 da CF/88), a quem deveria ter sido atribuído o poder de conceder, após atendida as exigências técnicas, a permissão ou não das reformas ou obras propostas, inclusive fiscalizando a sua correta implementação.

Do contrário, transfere-se ao síndico obrigações e responsabilidades incompatíveis com o cargo e a função que exerce, inclusive sem amparo na lei de condomínios (Lei Federal nº 4.591/64).

Parece, então, que o desvio do escopo da norma proposta reside exatamente na forma como que se dará a aprovação e permissão das obras e reformas, o que parece ser o caso de legislação própria, mediante a atribuição correta e clara do órgão responsável pela autorização e licença das modificações.

1 Comentário

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Seu contratei um arquiteto para realização de uma reforma, e ele emitiu o Registro de Responsabilidade Técnica para a obra, pergunto se apesar disso, o Síndico pode negar o inicio da obra, e se a norma NBR 16280 dá ao síndico poderes para autorizar ou negar o inicio de uma obra de reforma em um apartamento?

Sou obrigado a apresentar um cronograma detalhado da reforma no apartamento? continuar lendo